来源：@国际金融报微博 十月末的上海正值深秋，寒气渐起，相比主城区，临港片区的体感温度更低几分，像极了赵凡（化名）此刻的心情。 赵凡是临港新片区的一名业主，半个月前，他以商品房预售合同纠纷将开发商上海昇澄置业有限公司（下称“昇澄置业”）告上法庭，原因是他觉得自己在新房销售过程中遭遇了交易欺诈。截至目前，案件还在审理阶段。 诉讼涉及的楼盘是中建玖海云天，这是中建玖合（隶属中建二局）在上海临港新片区打造的一个超级大盘，拥有5个小区、3601套住宅，当初宣传文案将其描述成“临港首个高品质住宅社区”“热销红盘”“绿建三星住宅”。 堆砌出的卖点被现实打回原形。 网上房地产数据显示，截至10月22日，2022年3月首开至今，两年半时间中建玖海云天的网签去化率还不足85%。而“砸”在手里的不是只有项目，还有口碑。 今年以来，关于中建玖海云天的各类维权消息不断曝出，违规降价、质量整改、返佣难结……负面舆情不断蔓延，这家上海土地市场的新玩家信誉断崖式瓦解。 临港折戟后，中建玖合将阵地转向上海核心区域。 今年9月，其以63.66亿元的价格摘得灵石社区094a-14地块，刷新了大宁单价“地王”纪录。 这是大宁板块核心区域最后一块涉宅用地，中建玖合想要借此打个翻身仗，但购房者是否还愿意为这样一家开发商买单？ 豪赌临港 2021年2月，想要在华东开疆拓土的中建玖合来到上海，斥资32.86亿元摘下了浦东区临港书院社区的两宗涉宅地，这是其在申城的第一站。而后其乘胜追击，4个月后以37.4亿元的价格拿下了两宗位于顶尖科学家社区的涉宅地。 很明显，中建玖合瞄准的是在临港工作、通过人才引进政策落户的高精尖人群，他们有购买力，有房票，还有置业的刚性需求。 上海中原地产资深市场分析师卢文曦告诉记者，彼时受人才落户政策放开等利好影响，临港新片区成为上海楼市的热门板块，开发商和购房者皆闻风而来，“另一方面是其他地方地块难获，所以只能拿这里了”。 拿地半年后，书院社区地块被打造为中建玖里书香，当时的推广文案里介绍说，“所在的临港新片区目标15年内建成世界滨海城市，GDP产值达到1万亿元。” 2021年12月，玖里书香首开（书香龙庭），推出356套房源，去化256套，实现销售额约6.93亿元，后又陆续开盘4次，总计推出房源2090套。玖海云天则是在2022年3月16日首开（科茵兰庭），至今两年多的时间里开盘13次，项目共有5个小区，房源合共3601套。 手握五千六百多套房豪赌临港，倘若一切顺利，中建玖合会借此在上海站稳脚跟。但事与愿违，初来乍到的中建玖合为此付出了高昂的学费。 临港地处上海远郊，距离上海市中心的人民广场相隔近80公里，虽有政策支持，但距离远位置偏，产业发展和生活配套尚有待完善。政策热潮下，临港新片区供应井喷，如玖海云天所属的103片区就有鹏瑞云璟湾、大名城映玥/映晖、上实听海等多个项目，竞争激烈。叠加房地产市场下行，上海楼市转冷，临港泡沫逐步破灭，成为上海去化的重灾区。 根据网上房地产数据，截至10月22日，玖里书香网签去化率为74%，已售1546套，可售房源仍有544套；玖海云天已售3008套，尚有593套可售，去化率83.53%。 价格乱卖 这已经是中建玖合大举开启分销、对购房者返佣返现让利得来的结果。 以玖海云天为例，2022年3月开盘时，该项目的销售均以备案价为准，李芳（化名）就是在那个时候以约330万元的价格购入了一套新房，是买在最高点的业主之一。 次年，玖海云天开始推出备案价95折+送家电（价值8600元左右）的优惠，汪华（化名）在8月购买了一套面积100平方米的新房，由于原本说好的彩电无货，售楼处改赠了一部Iphone14pro，另外还从中介处得到了5万元的返佣。他说当时销售人员出示的一房一价表上明确显示，房价向下浮动的空间为5%，因此汪华认为95折优惠是合理范围，肯定不会再降。 同年10月，邱爽（化名）以320万元的总价购买了一套住宅，他享受到的折扣是95折+来自开发商的8万元购物卡返现+5万元佣金返现。大概一个月后，邱爽又介绍朋友认购了一套新房，这时优惠力度继续加大，变为95折+28万元的现金返现+10万元佣金返现。 按其所言，现金返现是在付首付时通过第三方公司以代发劳务费的形式直接打款至购房者账户。算上佣金返现，邱爽朋友合共收到了38万元的返现，将近邱爽的三倍。 亦有购房者向记者表示，中介销售一套房子的佣金是28万元，其中平台抽8万元，剩余20万元则是中间人与客户按比例划分，“最高能返到17万元左右，得看谈判能力”。 以此来看，由于去化困难，分销商给业主们的返佣比例不断调整加大，一名中介说当前自己给出的返佣比例是70%，对应13万元左右。 “乱卖”很快引起了老购房者的不满，在他们看来，不断加码的返现金额实际上是开发商在变相降价，他们觉得自己受到了欺诈，想要讨个公道。 谈到这里，汪华十分气愤，他说自己本不着急买房，彼时玖海云天的销售人员信誓旦旦保证95折是最低折扣，并直言项目后期会涨价，配合虚假售罄等营销方式，汪华最终认购了一套房源。2024年4月，知晓降价、理清楚情况后的汪华开始去找案场销售交涉，但未得到有效处理。 质量堪忧 几乎是同一时间段，玖海云天大面积出现质量问题，包括地库漏水、外立面鼓包、外墙脱落等，其中科璟雅居、科宸云筑及科澜观邸三个小区是重灾区，甚至有的楼栋外立面存在多次返修的情况。这种情况下，玖海云天被相关部门勒令整改，这期间所有的优惠政策全部暂停，直至修复完毕。 记者注意到，今年5月，有业主在人民网领导留言板平台上留言要求退房，原因是其所购买的玖海云天商品房还未交付，外立面就已经出现大面积开裂起鼓，开发商未经业主同意要在墙面开槽，破坏墙面整体性，与原设计图纸严重不符，增加未来漏水隐患。 彼时浦东新区区委网信办回应称，针对业主反映的质量问题，有关部门已下发整改文书，责令建设单位落实整改，目前整改方案已制定，后续将跟进监督项目整改落实情况。 数位业主向记者表示，2024年3月左右，玖海云天多幢楼出现外立面起鼓开裂的情况，陆续有业主开始找开发商沟通。一份时间标注为3月13日的会议纪要显示，经各方技术人员认定，外立面装饰面层起鼓开裂现象为涂饰面质量问题，结构基层无其他质量问题，维修方案是将起鼓开裂腻子及涂料层剔除后进行修补。 “打补丁”式的维修没能得到业主们认可，那段时间，不少楼栋几乎体无完肤，业主们说不懂开发商为什么要采用开槽填胶补漆的方式修补，拒绝全铲重修。 同年5月，开发商又发布了一则声明，称经专项会议讨论，认为导致外墙局部起鼓开裂的原因是PC板块之间的正常变形及温度变化导致应力集中在板缝位置释放，进而促使抹灰层和涂料层发生形变，令饰面层产生起鼓和裂纹。这份声明给出的结论与3月份的完全不同，矛盾的说法加深了业主们的疑虑，他们认为开发商掩盖了真实原因，并从公布的外墙节点施工做法中寻到了端倪。 按整改图纸所示方案，维修人员会先将PC板缝处的外墙抹灰、饰面层进行切槽，再用外墙专用改性硅酮密封胶进行封闭，而被切槽的涂料饰面层则是由腻子以及抗裂砂浆抹灰构成的。这一点不符合相关要求。2020年，上海市住房和城乡建设管理委员会印发《上海市装配整体式混凝土建筑防水技术质量管理导则》，其中明确指出“所有接缝处不得采用灌浆料等材料封闭，不应采用抗裂砂浆、面砖等刚性材料覆盖”。 而后，业主们与开发商就引入第三方检测进行开会讨论，最终依旧无疾而终，且部分修补后的楼栋又出现了二次开裂、鼓包。梅雨季期间，玖海云天多个小区房间及车库渗水、发霉；9月的台风也是个考验，那时科璟雅居有楼栋外墙开始脱落，多处楼面出现裂痕，科宸云筑楼面再次起鼓，存在高空坠落风险。 诉讼不断 领导留言板平台上，关于玖海云天的投诉不在少数，更多“子弹”射向了违规降价。 今年1月，有业主称自己当初花费近330万元购买玖海云天，但是近期同等位置、房型、面积的房源总价下降近50万元，经实地探访发现，售楼处以非公开形式（并要求相关方签订保密协议），通过返佣金、购物卡等方式大幅度、大范围降价，严重扰乱房地产市场秩序，“对于老业主无法接受如此贬值，请相关部门严查核实，给老业主一个交代（补偿或退房）！” 对于类似投诉，浦东新区区委网信办一一回复，称有关部门已经约谈开发商，要求企业和经纪机构自觉维护市场秩序，严格遵守相关管理规定，不得违规降价销售、破价销售，并做好营销、宣传工作，规范用语，不得虚假宣传、营造低价“噱头”，目前相关部门已在进一步侦查中。 但直至目前，打折依旧在继续，力度也仍在加大。社交平台上，分销商们不断释放关于玖海云天的优惠信息，甚至有中介在近日强调，当前240万元可以买到精装修的三房准现房，“中建玖海云天返现58个，还是现房小区”“原先300个没折扣，现在是既打折又返现”。 忍无可忍的业主们只得将开发商告上法庭。 天眼查信息显示，截至目前，昇澄置业共涉及司法案件19起，其中买卖合同纠纷及商品房预售合同纠纷占比近70%，仅今年10月就有4起案件进入审理程序。 案件正在审理阶段的赵凡告诉记者，打官司其实很费心力，从委托律师到开庭就已经花了小半年时间，且他在与其他业主的沟通中得知，2022年8月后的购房合同有修改，新增了关于价格的免责条款，业主不得要求变更、解除合同，而自己的合同中没有这两项，他质疑这是开发商在为后期的返现活动做准备，“后面的业主可能会因为这个条款吃亏”。 还有业主奔走在起诉的路上。正着手准备行政诉讼的汪华同步发出了拒收房通知，另有数名业主也表达了同样的意愿，称正在等律师发函。 随着中建玖合转战静安，临港存在的种种问题，未来是否也会出现在静安项目上？