编者按：过去一年，长三角展现出区域经济的韧性活力和“增长极、动力源、试验田”的责任担当。展望2025，21世纪经济报道在岁末年初之际推出特别专题，从城市、产业和数据等多方面，深度剖析长三角发展新动力，助力提升经济发展优势区域的创新能力和辐射带动作用，加快发展新质生产力。 21世纪经济报道记者唐韶葵 上海报道 刚刚过去的周末，上海二手房单日成交量又创了新高。网上房地产数据显示，12月28日（周六），上海二手房网签1466套，超越10月13日的1334套，创年内二手房单日成交新纪录。12月29日（周日），网签成交套数1248套。2024年最后一个周末，上海二手房两日共计成交套数达2714套，也是年内成交套数最多的一个周末。同时，根据网上房地产数据，12月的9个周末日，二手房（含商业）成交量全部破千，日均成交1256套。 “9·29新政”后，上海二手房月成交量连续上涨三个月。业内预判，12月上海二手房（含商业）成交量有望冲破3万套，将成为年内成交量最高的一个月及近3年来成交量新高。 此外，上海高端豪宅市场还走出一波独立行情，自2024年年初以来，中海、融创、瑞安集团旗下豪宅盘实现屡开屡罄。“日光”、“千人摇”等行情同步上演。 在长三角地区，成交量率先回暖的还有杭州。据第三方平台统计，杭州二手房成交量自10月以来，连续三个月均超过9000套。与此同时，南京、苏州、合肥等地的二手房成交在12月份也出现了一定程度的回暖。比如苏州二手房成交在12月份达到了高峰。 同策研究院研究总监宋红卫认为，长三角楼盘2024年表现及2025年趋势可从以下四个方面来分析：第一，楼市已经进入存量市场阶段，二手房交易主导特征明显，核心城市二手房成交是新房的2到4倍。第二，新房市场已经是改善需求主导，因此，今年中高端改善项目走出独立行情，销量逆势增长。第三，整体楼市成交面积降幅将达到20%-40%，核心原因在于楼市信心不足。第四，供给量下降是未来的趋势，房企拿地积极性下降，刚需盘项目房企关注度较低，一般都集中在核心区域的核心地块，并且以销定投的模式，房企拿地量会进一步收缩。 一个现象是，在核心城市，有的优质项目已将价格优惠幅度收窄，但涨价冲动并不存在。镜鉴咨询创始人张宏伟指出，楼市仍然处于成交量能否企稳阶段。传统的1、2月份是成交淡季，不排除交易量出现下行。“到明年3月份，如果有新政加持，楼市成交量能止跌就很不错了。” 上海豪宅走出独立行情 CRIC中国房地产决策咨询系统数据显示，以规模、一二手房成交量、价格、库存、去化、转化率、盈利等指标综合测算出来的城市“止跌回稳”情况来看，短期内，有八个城市率先回稳，其中位于长三角地区的杭州、上海、合肥，分别位列第一、第二，也是短期内止跌回稳城市最多的一个区域。 尤为特殊的是，2024年的上海楼市，豪宅走出了一波独立行情。12月25日，位于上海徐汇区的中海·领邸玖序迎来第五批次开盘。也是最后一批房源，延续前几次的热销态势，中海此次推出的118套平均总价约4100万元的滨江大平层房源，在30分钟左右全部售罄。至此，该项目在年内实现清盘，累计销售282亿元。 中海地产上海公司随后宣布，2024年该公司在上海的总销售额突破700亿元，达到约700.11亿元，成为全国性房企在单个城市最高销售纪录的保持者。 12月31日，丁祖昱评楼市年度发布会上，克而瑞集团董事长丁祖昱表示，今年全国有11个销售过百亿的项目，上海占了7个。大多数百亿项目，80%以上都是高端项目。除了融创和瑞安之外，其余都是央国企所打造。 此外，CRIC中国房地产决策咨询系统数据显示，上海3000万元以上新房成交量达到2530套，3000万以上二手房成交量529套，分别占排名前九位的城市市场成交总量的62%和43%。 长三角地区的高端住宅行情大好，苏州、南京、杭州的3000万元以上一二手豪宅成交量也进入了全国排名前九位。 前述3000万元豪宅成交排名前九位的城市，高端豪宅的成交量上升背后，是一千万元到三千万元量级项目数量的下降。总体而言，这些城市3000万以上的成交量比去年增长了57%；1亿以上的成交量比去年增长了141%。1000万到3000万量级的豪宅新房，今年成交了34440套，比去年下降了30%；3000万以上的贡献基本上来自于上海。 丁祖昱指出，上海是高端住宅销售最集中的区域，而且这个课客群越买越多，比例越来越高。豪宅走出独立行情背后，是核心城市二手房成交面积创新高。上海、杭州已进入存量市场。数据显示，截至2024年12月30日，杭州市区全年二手房成交约9.3万套，而新房成交约7.2万套，二手房成交量首次超过新房，标志着杭州楼市正式进入存量市场。而上海，早在2022年已进入存量市场。南京、合肥等城市也在近两年先后二手房成交量超过新房成交量。 其中，2024年，丁祖昱预估上海、杭州二手房成交面积将同比上升分别为23%、22%。尤其是上海二手房成交金额将接近7500亿元，同比上涨22%，居全国各大城市之首。 这也意味着，上海二手房的流量与增速，对恢复楼市成交链条将起到关键作用。换言之，二手房成交一旦出现不畅通或者横盘，将打断后续置换链条。‌ 严控增量土地供应，成交面积或将下跌 综合多方信息，这波政策出发点是有利于整个交易环节活跃度，因此二手房市场先修复，也是筑底的一个信号。 张宏伟指出，当二手房市场回暖之后，将会带动整个置换交易链条，回暖的氛围最终也会传导到新房市场。 张宏伟指出，当前楼市成交量的反弹局限于核心城市，包括一线、强二线城市。长三角地区有的省会城市反弹甚至并不明显。低能级城市反应不是太明显。在这些核心城市里，二手房的交易量普遍要好于新房，尤其是上海、杭州这些已进入存量市场的城市。比如上海二手房与新房二手房成交套数比在4:1左右，因此二手房成交量反弹幅度较大也在情理之中。 在多个城市出现二手房成交明显回暖的前提下，接下来的市场走势将会如何？以上海为样本，自10月以来，上海已经连续三个月二手房成交超2.5万套，是长三角成交量止跌回暖最快的典型城市。张宏伟分析认为，可以从以下两个方面分析长三角地区这一波楼市行情。首先，从政策面角度看，9月底开始，几个核心城市推出楼市新政，各地持续落实此前的一些政策，带出了楼市交易量的反弹。 有分析人士按照过去十几年的楼市发展经验来预判，政策往往会带出1-2个月的成交量的反弹。但跟往年不一样的地方在于。这轮政策持续发力，加上年底房企冲刺业绩，导致核心城市如上海、杭州的一二手房交易量冲高行情从10月份延续到12月份。 张宏伟预测，2025年的传统楼市淡季1、2月份过去后，如果在3月份左右，地方政府继续夯实政策落地情况，甚至还出台新一轮政策的话，那么核心城市应该还会有一波行情的持续；如果没有政策加持，楼市不确定性将扩大。 其次，从房企投资策略变化的角度看，南京和苏州的二手房成交反弹不如上海、杭州明显，也表明销售回暖的幅度与房企的投资策略高度关联，并会左右房企未来的投资资金的流向。 过去两三年，收缩土地投资，聚焦到核心城市的典型企业有中海、招商、华润等央国企。这些央国企前两年在上海发力土地投拓，自去年开始，在销售资金回笼上有一定反映，今年则更明显。比如中海多个豪宅项目的热销。 12月30日-12月31日，上海八批次土拍中，宸嘉发展、贝好家两家民企分别拿下徐汇龙华地块、奉贤新城地块，表明有现金流的民企也开始布局上海市场。12月31日，贝好家在杭州也联合滨江、兴耀地产两家本土民营房企拿下一宗宅地。 过去两三年，没在上海能够大规模拿地，或者投资偏弱的房企，在销售排行榜上排名已经开始靠后了。但这是大多数房企近几年来的投资主流情况，也是国家严控增量土地供应的调控思路下的一个体现。 CRIC中国房地产决策咨询系统数据显示，2020年以来，全国土地成交建面下降六成。以上海为例，自2020年以来，供地规模也呈现出现下行趋势，但库存规模有所下行。去库存大背景下，长三角热点城市供地重在提质缩量，上海、北京、杭州、广州、西安等几个城市的土拍集中度占比维持在去年的22%这一水平，土拍集中度见顶。 张宏伟因此预测，基于前两年房企拿地收缩，楼市供应面积下滑，今年楼市成交面积将下跌20%-40%。无论是核心城市还是三四线城市，或能级低的城市，目前还不存在涨价的情况。严格意义上房价还没企稳。尤其是三四线城市，现阶段仍然以提升流动性为主，尤其年底房企要冲刺业绩，以价换量是最直接的做法。