每经记者 陈利    每经编辑 魏文艺     　　2024年，房地产行业仍处于深度调整期。但随着9月底系列楼市利好政策落地，热点城市楼市成交迅速回暖，百强房企销售业绩亦出现回升。 　　中指研究院监测数据显示，2024年前11月相较于前10月，TOP100房企销售总额同比降幅收窄了4.08个百分点，而前10月相较于前9月，同比降幅收窄了1.8个百分点。尤其是10月，TOP100房企的销售额实现了同比增长 10.53%和环比增长67.45%。 　　不过累计来看，2024年前11月重点100城新建商品住宅销售面积同比下降23%，供给端表现整体偏弱，整体库存仍处高位，截至11月末重点城市可售面积出清周期为21.2个月。根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，2025年全国房地产市场仍将呈现“销售规模恢复仍面临挑战，新开工面积、开发投资或继续回落”的特点。 　　《每日经济新闻》记者发现，在销售额见顶、利润率受限的市场背景下，房企正逐步由传统的地产开发商向运营商、服务商转型，众多房企纷纷探索轻资产与重资产并重的综合运营服务模式，同时在商业、代建和物业服务等细分领域加速布局。 　　超百家房企入局代建 　　从国家统计局发布的前11月全国房地产市场运行数据来看，房地产投资、销售、融资等各项指标虽有所改善，但不及预期。 　　开发赛道表现不佳，让房企更加重视第二曲线的增长，其中代建更是成为诸多房企眼中的“香饽饽”，近年来竞相入局该赛道。 　　克而瑞监测数据显示，截至2024年9月，已经有超过100家房企入局代建或承接代建业务。其中，销售排名前50的房企中，有46家布局了代建业务，仅有少数企业如大华集团、香港置地等未有代建业务。 　　如正在进行重组的美的置业也表示，重组后代建业务将是公司业务非常重要的组成部分，希望在未来2~3年内，第三方代建业务占整体开发代建业务的比例逐渐超过20%。 　　“当前市场上有意愿、有能力的企业几乎全部‘下场’做代建了，竞争程度进一步加剧。有些企业为了增加利润增长点已早早布局，有些企业则是‘夹缝求生’快速入局。”克而瑞分析表示。 　　而面对激烈的市场竞争，不少企业转向政府代建领域寻求增长，这也使得政府代建的规模迅速扩大。2024年前三季度，房企代建新增规模TOP20新增签约建面12040万平方米，较二季度末增长40%。其中，华润置地、绿地控股、国贸地产、中天美好和宋都管理的代建业务中，政府代建面积占比均超过60%。 　　“随着城中村改造、保障性住房建设等‘三大工程’的启动，政府代建项目将继续受到高度重视，预计行业将持续增长。”克而瑞指出，不过从项目类型来看，商品住宅项目仍是代建的主要业务类型，占比达到56%。 　　“从目前来看，央国企围绕政府代建的护城河慢慢转向市场化代建，并在主业优势的基础上再细分领域积累经验和优势。民企发展受限相对较少，商业代建实际操作也相对灵活，入局基本以其大本营和房地产发展积累下来的资源整合为主。”克而瑞认为，在代建行业竞争加剧的背景下，企业还是应该不断创新和提升技术水平，以应对日益激烈的市场竞争。 　　REITs推动房企加速转型 　　记者注意到，除代建外，华润置地、龙湖集团、万科等房企还在商业赛道上持续发力，通过商业投资、资产管理等实现突围。 　　以龙湖集团为例。截至2024年上半年，龙湖集团的经营性收入达到131亿元，同比增长7.6%，占公司整体收入的比重达到28%，对核心利润的贡献率提升至80%以上。凭借经营性业务的高利润率，公司成功平滑了周期内的利润波动。 　　在2024年的中期业绩会上，龙湖集团管理层表示：“按照这个速度，我们预计在2028年底，集团的经营性收入占比能够过半。到那时，我们整个业务模式可以说切换到了新的发展模式。” 　　华润置地的情况也类似。2024年上半年，华润置地的经常性收入已达到200亿元，同比增长9%，占公司核心净利润的比重超过五成，且首次超过了开发销售型业务的贡献。 　　经营性业务的快速发展，也为房企公募REITs试点提供了更多可能。如华润置地已经构建商业、有巢双REITs平台，不动产“投融建管退”资本循环更加畅通；万科在半年报中透露，2024年已实现多赛道REITs突破，商业REITs完成上市，物流、租赁住宅REITs已进入申报流程。 　　截至2024年12月19日，华润置地、招商蛇口、大悦城、万科、首创城发和中国金茂这6家房企共有8只REITs产品完成上市，总发行规模达到224.22亿元。 　　“在行业深度调整的大背景下，相关房企可以通过发行公募REITs加快企业轻资产化转型，进一步增强资本实力。”克而瑞分析指出，公募REITs同时链接了房企与投资机构，或在未来催生出更多可能的合作机会。 　　物企持续加大外拓力度 　　作为脱胎于房地产行业的物业管理行业，在2024年同样迎来了新变化。中指研究院统计数据显示，2024年上半年，物业上市企业管理面积的平均值约为1.41亿平方米，同比增长9.3%，但较上年同期的增长率下降了3.05个百分点；合约面积的平均值约为1.87亿平方米，同比增长2.19%，较上年同期的增长率下降了约3.63个百分点。 　　中指研究院物业事业部总经理牛晓娟在接受记者采访时指出，合约面积的平均增速较管理面积的平均增速低7.11个百分点，这意味着未来合约面积所带来的规模增长动力将逐渐减弱，其增长潜力也有限。 　　在此影响下，物管企业的营业收入增速均值降幅也由2021年的41.54%下降至2022年的15.93%，进而下降至2023年的8.20%。 　　尽管增量市场增速放缓，但市场存量足够大。中指研究院预计，2025年全国物业管理规模仍将达到315亿平方米；而2023年百强物业企业总管理面积为135.96亿平方米，占市场总管理面积43.16%，市场剩余空间足够大。 　　为更快抢占存量市场，并逐步降低关联开发商带来的影响，物业企业在过去几年里持续加大外拓力度，物管企业的管理面积中来自第三方的占比也逐年攀升，从2020年的42.23% 一路走高至2024年上半年的53.76%。 　　这一期间，物管企业也逐步摆脱过往对规模的盲目追求，转而寻求高质量发展。主动“割舍”低质效、低收缴率、管理难度大、发展潜力小的项目，成为许多企业共同的选择。 　　2024年上半年，万物云退出了17个住宅物业项目，涉及饱和收入约8940万元；金科服务也撤场管理面积约2990万平方米。截至2024年6月末，绿城服务的储备面积较上年同期净减少约2150万平方米，主要就是由于储备面积的交付及对部分非核心城市及存在交付风险的储备项目的主动退出。 　　不过需要指出的是，当企业不约而同地希望能更快更准地获取优质项目，存量市场的竞争也就越发激烈起来。 　　近年来，部分物业企业为提高项目中标率，市场上开始出现物业企业“带资进场”“低价竞标”等竞争方式。与此同时，重庆、青岛城阳区、武汉江夏区等地还出台物业费指导价，一定程度上影响了物业企业在小区物业费方面的收入。 　　“非市场化的物业费定价有碍行业高质量发展，物业企业服务质量与价格匹配，是行业市场成熟与进步的重要标志。”牛晓娟分析认为，物业企业之间将延续激烈竞争的局面，基础服务领域很可能将出现“卷服务”“卷价格”等现象，企业将更加重视业务深耕与内功修炼，追求提质增效。从长远看，这将推动行业真正形成“质价相符”的市场格局。 　　此外，在牛晓娟看来，2025年物业企业布局多元服务业务时会更加谨慎，专业赛道中的民营企业也会受到资本市场关注。 　　与此同时，在科技赋能的行业背景下，AI技术与智能硬件将加速在物业企业的业务实践中落地。牛晓娟表示：“这些都将为优质物业企业提供更多的发展机遇，促进行业整体竞争格局优化，推动行业继续向高质量方向发展转型，进而提升行业的整体服务水平和运营效率。”